香港新政催冷樓市 游資改炒車位日套現(xiàn)1億港元

“投資首選××花園車位，回報(bào)率高達(dá)8%，不用維修又不怕收不到租，可謂無(wú)風(fēng)險(xiǎn)。通脹已來(lái)，想賺錢莫遲疑，最后明天！”地產(chǎn)代理William通過(guò)短信告訴客戶。

自10月26日香港特區(qū)政府針對(duì)住宅市場(chǎng)推出令人意外的兩項(xiàng)“辣招”[注冊(cè)香港公司費(fèi)用]后，香港樓市一手市場(chǎng)和二手市場(chǎng)交投量應(yīng)聲下跌，發(fā)展商立刻改變策略推售車位，投資者也紛紛轉(zhuǎn)炒車位，車位成交量?jī)r(jià)齊升炒風(fēng)熾烈。

一二手成交急跌

被市場(chǎng)稱為“雙辣招”的措施分別是非香港永久居民和公司買家需繳納15%“買家印花稅（BSD）”，以及將兩年前推出的額外印花稅（SSD）適用時(shí)間增加至三年，稅率調(diào)高至最多20%。

聯(lián)系匯率制度下的香港，利率追隨美國(guó)長(zhǎng)期低企，外來(lái)資金蜂擁而入，沒(méi)有香港身份證的買家交易個(gè)案，已占一手樓市場(chǎng)的近兩成。香港特區(qū)財(cái)政司司長(zhǎng)曾俊華指出，今年以來(lái)香港中小型住宅價(jià)格升幅已達(dá)21%，樓價(jià)已與香港居民收入明顯脫鉤，“樓市的亢奮情緒與經(jīng)濟(jì)背道而馳”。

“雙辣招”一出，二手買賣立刻大幅減少，而針對(duì)外來(lái)人士的BSD對(duì)豪宅和一手市場(chǎng)造成較大沖擊。根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，香港十大屋苑在出招后首個(gè)周末僅有12宗成交，按周下跌42.9%，上周末再跌16.7%，僅有10宗成交，創(chuàng)下9個(gè)月新低。新盤市場(chǎng)更成為重災(zāi)區(qū)，上周末僅獲得24宗成交，按周急跌近66%。

高力國(guó)際物業(yè)代理有限公司稱，在兩項(xiàng)“辣招”威力下，短期炒家及非本地買家暫時(shí)離場(chǎng)，而真正用家將采取觀望態(tài)度或趁機(jī)與業(yè)主議價(jià)。預(yù)計(jì)未來(lái)六個(gè)月，整體住宅售價(jià)將下跌10%~15%，估計(jì)資金將流向非住宅項(xiàng)目如寫字樓與商鋪。

發(fā)展商和代理緊急應(yīng)對(duì)

地產(chǎn)代理成為首批感受到“寒意”的人群。[香港公司做賬報(bào)稅]多名地產(chǎn)代理向《第一財(cái)經(jīng)（微博)日?qǐng)?bào)》表示，市場(chǎng)立即“靜了下來(lái)”，基本沒(méi)有客戶查詢買賣。若有個(gè)別BSD買家成功案例，地產(chǎn)代理間必廣為流傳，以用來(lái)勸服非本地買家入市。

未被BSD震懾住的內(nèi)地買家也不乏其人，一位來(lái)自廣州的客人不惜繳納過(guò)百萬(wàn)港元稅款在港置業(yè)，在地產(chǎn)代理界成為“佳話”。

據(jù)代理介紹，該名廣州客人買入黃大仙現(xiàn)崇山685英尺（約64平方米）的兩房單位，成交價(jià)約758.9萬(wàn)港元，每平方米價(jià)格約11.85萬(wàn)港元。該買家需繳納BSD稅費(fèi)高達(dá)113.8萬(wàn)港元，再加上本應(yīng)繳納的28.5萬(wàn)港元印花稅，廣州買家一共支付142.3萬(wàn)港元稅款，是BSD實(shí)行以來(lái)金額最高的成交個(gè)案。

地產(chǎn)代理邱小姐向記者表示，目前幾宗BSD個(gè)案普遍情況是買家為子女以后在香港學(xué)習(xí)工作置業(yè)屬于用家。她認(rèn)為，市場(chǎng)消化新措施需要一定時(shí)間，正如兩年前特區(qū)政府推出特別印花稅后，交投量初期下跌，但此后樓價(jià)反而最終上升。目前情況也是如此，特別在美國(guó)量化寬松第三輪推出后熱錢繼續(xù)涌入香港，貸款利率仍然處于低水平。

盡管如此，據(jù)香港媒體報(bào)道，十二大發(fā)展商和地產(chǎn)代理界已經(jīng)多次開(kāi)會(huì)商量對(duì)策，并分別收集業(yè)界意見(jiàn)后與特區(qū)政府進(jìn)行溝通。

除與特區(qū)政府溝通外，香港地產(chǎn)發(fā)展商各施奇謀，包括以空殼公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式出售豪宅，以及大量推售車位套現(xiàn)資金。

據(jù)香港媒體報(bào)道，資本策略（00497.HK）將旗下跑馬地豪宅The Hampton最后兩個(gè)單位注入新公司，擬通過(guò)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式避過(guò)BSD。但特區(qū)政府立刻出手堵漏洞，所有公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓都要追收買家印花稅。

但市場(chǎng)“聰明人”總是多。信和置業(yè)（00083.HK）九龍?zhí)羷側(cè)牖锏暮勒�盤逸瓏，原業(yè)主去年10月以公司名義斥資3069.3萬(wàn)港元購(gòu)入一單位，現(xiàn)在通過(guò)賣公司形式，將單位以3815萬(wàn)港元轉(zhuǎn)售于一內(nèi)地買家，并為該內(nèi)地買家避免了高達(dá)572萬(wàn)港元的BSD稅費(fèi)。

在與特區(qū)政府商量政策尚需時(shí)日的情況下，多家發(fā)展商開(kāi)始出售車位套現(xiàn)。其中華懋近日同時(shí)推出9個(gè)住宅小區(qū)的車位，吸引大量投資者“掃貨”，[如何注冊(cè)香港公司]一日便賣出約300個(gè)車位，套現(xiàn)接近1億港元。

內(nèi)地投資客的身影也頻頻出現(xiàn)。據(jù)香港媒體引述市場(chǎng)消息稱，一名深圳買家以約114萬(wàn)港元買入3個(gè)大圍金獅花園車位，租金回報(bào)率超過(guò)4%。市場(chǎng)還傳聞?dòng)袃?nèi)地豪客，斥資300萬(wàn)港元買入新界區(qū)10個(gè)車位。

本報(bào)記者也收到所在小區(qū)新鴻基地產(chǎn)推售車位的通知，每個(gè)車位價(jià)格介于86萬(wàn)港元至124萬(wàn)港元之間。地產(chǎn)代理姚小姐對(duì)記者說(shuō)：“車位炒得過(guò)”，收租回報(bào)最少4.5%，100萬(wàn)港元以內(nèi)的車位只需交100港元印花稅。她接著說(shuō)，車位有升值前景，“將港元轉(zhuǎn)成人民幣升值速度肯定不如車位升值快。”

美聯(lián)集團(tuán)（01200.HK）住宅部行政總裁陳坤興昨日稱，政府出招后原定的地產(chǎn)代理擴(kuò)充計(jì)劃將會(huì)暫緩?fù)菩小Ｋ�認(rèn)為，過(guò)分遏制成交對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)未必有完全正面的影響，不排除會(huì)重蹈初次推出額外印花稅時(shí)購(gòu)買力被抑制，但隨后大量釋放帶動(dòng)成交量和價(jià)格急升的情況。但他相信，目前樓價(jià)已難再出現(xiàn)大幅上升的機(jī)會(huì)。

除車位外，寫字樓、商鋪和工廈等商業(yè)地產(chǎn)也是投資者的目標(biāo)。曾俊華稱，商業(yè)地產(chǎn)一般是資金實(shí)力雄厚的專業(yè)投資者，政府將繼續(xù)留意非住宅巿場(chǎng)的情況，如有需要不排除會(huì)推出措施，防范資金泛濫造成非住宅樓宇市場(chǎng)的泡沫，危害香港整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性。