18日，廣州發(fā)布《關于進一步做好房地產市場調控工作的意見》，指出廣州將提高二套住房貸款比例至不低于70%，并將非戶籍人口購房門檻從連續(xù)繳納個稅或社保1年提高至3年。至此，北上廣深四個一線城市二套房貸首付比例全部升至70%，[美國公司注冊]這意味著，一線城市開始進入新一輪調控階段。
與此同時，統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據顯示，在一線城市收緊調控政策的影響下，10月房價漲幅有明顯縮小之勢，一線城市房價環(huán)比漲幅紛紛落入1%。
對此，業(yè)內人士指出，新一輪調控大幕已經拉開，房地產市場將一改之前暴漲之勢，進入小幅盤整階段。
加碼
北上廣深調控紛紛收緊
廣州18日繼深圳、北京、[美國注冊公司]上海之后發(fā)布《關于進一步做好房地產市場調控工作的意見》，指出進一步從加快中低價位商品住房供應、增加住宅用地供應、抑制不合理住房需求、提高第二套住房貸款的首付比例、引導開發(fā)企業(yè)理性定價等5個方面繼續(xù)穩(wěn)定住房價格，保持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同時增加住房與土地供應。
此外，廣州繼上海之后，成為第二個收緊限購政策的城市《意見》指出，限購范圍將從之前非本市戶籍居民家庭提供繳納個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的年限從1年調整為3年。這意味著，需在購房之日前5年內在本市連續(xù)繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。
繼續(xù)收緊二套住房貸款首付比例。《意見》指出，根據房價控制目標和政策要求，將進一步提高第二套住房貸款首付比例至不低于70%。這意味著，一線城市將第二套住房貸款比例全部提升為70%。
中原地產市場總監(jiān)張大偉在接受《經濟參考報(微博)》記者采訪時表示，2013年一線城市領漲現(xiàn)象嚴重。“2011年開始限購后的1至2年，一線城市減少了土地供應，且因為三四線庫存高去化速度慢，房企逐漸回歸一二線城市。導致房企扎堆搶地王，提高市場價格預期。而房價的上漲又推動了需求恐慌入市，造成了房價加速上漲的惡性循環(huán)。”
“在面臨年底調控年度目標大考的背景下，一線城市率先收緊調控，或會影響二線熱點城市調控收緊預期。”張大偉認為，熱點城市集中收緊調控將對四季度市場走勢有明顯影響。
收窄
10月房價環(huán)比漲幅回落
在調控收緊預期的影響下，[注冊英國公司]10月一線城市的價格漲幅出現(xiàn)回落，70個大中城市中環(huán)比漲幅超過1%的城市數(shù)也出現(xiàn)明顯下降。
國家統(tǒng)計局18日發(fā)布了10月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據。其中，新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況上，與前月相比，70個大中城市中價格下降的城市有2個，持平的城市有3個，上漲的城市有65個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為1.3%，最低為下降0.1%。
鏈家地產市場研究部張旭表示，10月新建商品住宅價格環(huán)比漲幅收窄，創(chuàng)2013年2月以來新低，二手住宅價格環(huán)比上漲持平。同比漲幅看，新建商品住宅和二手住宅價格連續(xù)16個月持續(xù)上漲。
對此，國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉分析指出，10月份房價環(huán)比漲幅收窄明顯。
北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅價格環(huán)比平均漲幅為0.9%，較9月份收窄0.5個百分點。天津等33個二、三線城市的新建商品住宅價格環(huán)比漲幅較9月也有不同程度的下降。從環(huán)比最高漲幅比較看，70個大中城市中，10月份新建商品住宅價格環(huán)比最高漲幅為1.3%，比9月份的環(huán)比最高漲幅收窄0.6個百分點。
“10月份房價環(huán)比漲幅收窄，與一線城市進一步強化調控政策有關”。劉建偉認為，一方面，由于開發(fā)商看好“金九銀十”這一傳統(tǒng)銷售旺季，力推新項目，市場供應量增加，一定程度上房價上漲的壓力有所緩解。另一方面，一些城市對部分項目也進一步嚴格了房價的銷售審批條件，房價環(huán)比漲幅受到了抑制。
另外，劉建偉還指出，城市之間房價變動差異仍然較大，同比價格上漲較多的主要集中在一線城市和少數(shù)二、三線城市，大部分城市房價同比漲幅總體平穩(wěn)。
數(shù)據顯示，10月，全國70大中城市中，新建商品住宅價格環(huán)比下降的有2個，持平的城市有3個，上漲的城市有65個，均與9月相同。二手住宅價格環(huán)比下降的城市有2個，比9月減少2個，環(huán)比持平的城市6個，比9月增加3個，環(huán)比上漲的城市有62個，比上月減少1個。
張旭認為，雖然70大中城市中漲價城市數(shù)量等并未明顯變化，但是漲幅的結構有所變化。10月，新建商品住宅價格環(huán)比上漲超過1%的城市由9月的18個下降為10月的8個，二手住宅價格環(huán)比上漲超過1%的城市則由9月的4個下降為10月的2個。從房價上漲的城市數(shù)來看，房價上漲的壓力依然存在，但是從漲幅的結構看，房價上漲壓力有所減輕。
值得注意的是，從各個城市的情況看，一線城市的價格漲幅回落最為明顯，不論新建商品住宅還是二手住宅，環(huán)比漲幅都落入1%以內，達到2013年初以來的新低，價格漲幅有所回落。而三四線城市的價格走勢則比較穩(wěn)定，環(huán)比變化不論上漲還是下降都處在較小的范圍內。
研判
市場將進入盤整階段
日前，十八屆三中全會公布《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》提出，“加快房地產稅立法并適時推進改革”、“建立全社會房產、信用等基礎數(shù)據統(tǒng)一平臺，推進部門信息共享。”確立了房地產長效調控方向與手段。
對此，業(yè)內人士分析認為，房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策基調依然沒有改變，市場預期較大的房產稅等政策雖然已經達成了比較明確的共識，但短期來看，除房產稅等預期的影響外，地方全年房價目標控制處于關鍵期，將進一步收緊調控和信貸政策，因此，在未來一段時間內，房價將改變當下暴漲趨勢，出現(xiàn)盤整。
上海易居房地產研究院研究員鄭紅玉認為，從近兩個月的市場情況來看，“整體而言目前房價仍維持上漲，且漲幅的絕對值仍處于歷史偏熱區(qū)間，但加速度正在持續(xù)放慢。”
鄭紅玉告訴《經濟參考報》記者，“四季度已成為各地完成全年房價控制目標的關鍵時期，部分城市陸續(xù)出臺強化調控政策，尤以一線城市最為積極主動。”10月份“京七條”、“深八條”接連出臺，北京在既定政策的執(zhí)行上主要圍繞“供給端”進行全面升級和強化。深圳則重點從加大土地供應、繼續(xù)嚴格限購限貸、加大安居型商品房和保障性住房供應的力度等方面抑制房價過快上漲。隨后，上海也在11月份出臺“滬七條”，嚴格執(zhí)行差別化的住房信貸政策等措施用以平抑房價。
“在調控政策影響下，預計四季度全國房價環(huán)比漲幅將繼續(xù)放緩。”鄭紅玉說。
張旭指出，值得關注的是《決定》披露要嚴格控制特大城市人口規(guī)模，對于北京等一線城市來講，外地人口限購等措施將會持續(xù)，短期內難以松動。另外，其他各項政策的落實和執(zhí)行政策還有待進一步觀察，但是在短期內，價格的走勢將會平穩(wěn)，價格環(huán)比漲幅將會進一步降低。隨著2013年初房價同比轉正，基數(shù)增長，同比漲幅將會在2013年末或2014年初見頂。張大偉也認為，多方給出的調控政策和預期將影響短期內購房者對房地產市場的判斷，因此，房地產市場將一改之前暴漲之勢，進入小幅盤整階段。
