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    將近40個城市公布房價調(diào)控目標 未見降字

    今年2月,國務(wù)院發(fā)布史上最嚴厲的《國八條》房地產(chǎn)調(diào)控措施,要求各地方政府在一季度前向社會公布當?shù)胤績r調(diào)控目標。

    離這一大限還有一周,本報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),全國目前只有近40個城市公布了自己今年的房價調(diào)控目標。而已公布的調(diào)控目標中未見降字絕大多數(shù)城市將當?shù)氐姆績r漲幅定在10%左右。

    其中,漲幅最小的是位于欠發(fā)達地區(qū)的蘭州。該地允許2011年房價漲幅不超過9%。

    -部分城市調(diào)控目標

    蘭州:漲幅不超過9%,低于當?shù)仡A(yù)期的GDP增長14%和城市居民人均可支配收入增長10%的指標。

    丹東:確定漲幅不超過 9%-9.5%。

    榆樹:2011年度新建住房“增幅低于2010年新建住房價格增幅”,而榆樹2010年新建住房的價格增幅高達 50.5%。

    西安:漲幅不得高于15%。今年西安城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入和農(nóng)村居民人均純收入增長指標為15%。

    ?冢簼q幅要低于全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長水平。2011年,?谑谐擎(zhèn)居民人均可支配收入增長的預(yù)期目標為10%左右。

    濟南:漲幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長水平。

    肇慶:不高于本年度全市生產(chǎn)總值增長速度。

    嘉善:漲幅不高于本縣地區(qū)生產(chǎn)總值和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長速度。

    宜春:增幅控制在城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長比例以內(nèi)。

    錦州:平均價格增幅擬定為不高于13%。

    昆明:漲幅不能超過人均可支配收入增長水平。按昆明十二五規(guī)劃,全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入增長目標均為10%。

    岳陽:平均價格增幅不高于10%。

    沈陽:低于當年城市人均可支配收入和經(jīng)濟增長幅度(這兩個指標預(yù)期目標為12%)。

    合肥:漲幅不高于年度GDP及居民可支配收入增長幅度。

    貴陽:不高于全國平均值。銀川:漲幅控制在當年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長幅度以內(nèi)(人均可支配收入增長預(yù)期目標為10%)。

    公布城市尚不足一成

    據(jù)京華時報記者不完全統(tǒng)計,截至昨天,公布房價調(diào)控目標的城市比例不到全國600多個城市的一成。

    目前,只有山西省22個城市以及銀川、貴陽、昆明、佛山、岳陽、沈陽、丹東、?、合肥、蘭州、西安、濟南等共計40個城市公布了自己的房價調(diào)控目標。

    從已公布的房價控制目標來看,沒有一個城市提及“居民住房支付能力”這個參考標準,絕大多數(shù)只提及當?shù)谿DP增速和人均可支配收入增速。

    其中,一些城市的房價調(diào)控目標,與當?shù)谿DP增速和人均可支配收入增速持平。

    此類城市,可以西安為例。西安市政府給出的調(diào)控目標是:2011年西安新建住房的漲幅不得高于15%。而今年西安城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入和農(nóng)村居民人均純收入的增長目標為15%。

    到目前為止,調(diào)控目標中漲幅最小的是位于欠發(fā)達地區(qū)的蘭州。該地允許2011年當?shù)匦路繚q價幅度不超過9%,低于當?shù)仡A(yù)期的GDP增長14%和城市居民人均可支配收入增長10%的指標。

    不只是二線城市一片漲聲小城丹東的房價控制目標,確定在“漲幅不超過9%-9.5%”。

    目前可知,在已公布調(diào)控目標的城市中,最寬松的目標非榆樹莫屬該市規(guī)定,2011年新建住房“增幅要低于2010年新建住房價格增幅”,但榆樹2010年新建住房價格的增幅高達50.5%。

    一線城市仍秘而不宣

    盡管距離國務(wù)院公布的最后期限只有4天,但京、滬、廣、深這類昔日房價幾度飆升的一線城市,對調(diào)控目標尚秘而不宣。

    反觀2010年,在中國房地產(chǎn)市場步入調(diào)控時代后,歷次國務(wù)院的調(diào)控政策出臺時,一線城市都是最先跟進地方細則的排頭兵。

    以國十條為例,2010年4月17日國務(wù)院發(fā)布“國十條”,半月內(nèi)北京制定并發(fā)布了“京十二條”,并帶頭開始限購,隨后上海、深圳等一線城市紛紛跟進。

    為何出現(xiàn)這一狀況?住建部政策研究中心副主任王玨林分析稱,國八條中規(guī)定,地方政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力,合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標。

    王玨林認為,北京這樣的一線城市難度更大,地方政府相互看看,相互參考可以理解,所以各地調(diào)控目標遲遲沒有出來,不過他相信在月底前,全部城市的調(diào)控目標都能公布。

    “正是房價上漲壓力大,所以才會有調(diào)控目標!蓖醌k林表示,地方政府一旦制定了目標,就必須完成。對于目前已公布的房價調(diào)控目標,他不表示質(zhì)疑,也不評價這些城市房價漲幅的高低。

    上漲10%為確保完成

    10%的上漲空間,究竟是“限價目標”還是“漲價目標”?

    “地方政府就沒有動力將房價降下來!敝袊康禺a(chǎn)學會執(zhí)行會長、北京房地產(chǎn)學會常務(wù)副會長陳貴(微博)表示。

    他說,對于承擔拉動地方經(jīng)濟重任的房地產(chǎn)來說,個別地方政府可能并不想調(diào)控。就目前這些城市公布的全年上漲10%左右的房價調(diào)控目標,充分說明了地方政府的不情愿情緒,也可以說是試探性的。

    陳貴認為,影響房價的因素主要有兩個,一個是供需,另一個是預(yù)期。就目前的市場,需求還是大于供給,房價上漲的壓力在未來10年都一直存在。如果不出臺調(diào)控政策,購房人還會一致認為房價上漲,在這樣的預(yù)期下,房價上漲更快。而一線城市這兩重壓力更大,因此目標難定。但面對國務(wù)院的問責制度,地方政府又不得不制定出一個目標。

    陳貴說,定低了怕完不成任務(wù),所以地方政府一定會定高一些。另外,今年確定的1000萬套保障房,目前還沒形成供應(yīng),到底會不會對市場產(chǎn)生沖擊誰也不確定,而且這些保障房陸續(xù)入市要等到國慶后,(對地方政府來說)與其冒風險,不如給自己定一個寬松的指標,確保在年末完成目標。

    土地財政還在發(fā)威

    偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉持相同判斷。他認為,雖然從去年開始進行了房地產(chǎn)調(diào)控,但各地的土地財政并未發(fā)生實質(zhì)改變,讓地方政府主動降房價,從邏輯上說不通。因此,制定一個相對能實現(xiàn)的“較低”漲幅,對地方政府來說更具有現(xiàn)實可能性。

    他同時持樂觀態(tài)度各地調(diào)控指標公布得如此之晚,甚至有些城市至今尚未公布,反映了地方政府對此次“立軍令狀”的重視,“這總比拍腦袋定數(shù),草草公布,形同虛設(shè)要好”。

    已公布調(diào)控目標的城市,所定標準大多參考各地GDP和人均可支配收入增長幅度。

    胡景暉認為,GDP、人均可支配收入、房價、CPI之間,的確應(yīng)該有一個相對合理科學的數(shù)據(jù)體系和比例關(guān)系!皬囊粋發(fā)展速度較快的城市來看,一年的GDP漲幅在10%,人均可支配收入漲幅應(yīng)該在8%,房價漲幅在6%以內(nèi),CPI漲幅在4%以內(nèi),這樣既能體現(xiàn)居民對經(jīng)濟增長成果的充分享有,又能體現(xiàn)房產(chǎn)的保值增值性,還能讓老百姓感覺房子越來越買得起。大家的日子都會好過!

    此外,調(diào)控目標緊跟各地GDP、人均可支配收入增長幅度,也許還存在統(tǒng)計數(shù)字與百姓實際感受不符的“意外”。胡景暉認為,調(diào)控目標只是一個單純的數(shù)字,會存在問題為了完成這一數(shù)字,相關(guān)機構(gòu)可以采用不開盤高檔房、加大郊區(qū)房供應(yīng)等方法,拉低房價漲幅指數(shù)。

    中國社會科學院經(jīng)濟學博士馬光遠則認為,國務(wù)院要求地方政府公布的調(diào)控目標,要綜合考慮當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力這三個因素。地方政府顯然遺漏了居民住房支付能力這個重要因素。

    馬光遠舉例說,如果一個城市的房價是1萬元一平米,而人均收入是3000元。1萬元房價漲10%是1000元,3000元工資漲10%是300元,這樣執(zhí)行,老百姓的收入和房價還是會越差越大,調(diào)控目的何在?

    馬光遠說,在微觀經(jīng)濟學中有個理論叫收入彈性。所謂彈性,就是每一個因素變化對價格的影響會不一樣。例如,白菜漲10%,對一個城市的經(jīng)濟漲幅影響可能只有3%、4%,而房價上漲10%,對一個城市的經(jīng)濟漲幅影響可能超過了10%。兩者不能相提并論。

    他說,“我們有世界上最多的經(jīng)濟學家。在目前的房價下,怎能將調(diào)控目標與GDP增速和人均可支配收入增幅掛鉤?制定政策時,(我們)不要違背常識。

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