全國保障房開工率超98%

10月6日，北京市朝陽區(qū)北苑家園南區(qū)9號樓保障房項目施工已經(jīng)進入裝修階段，工人上下忙碌，外墻有部分地方已經(jīng)貼上瓷磚，室內(nèi)已經(jīng)全部安裝隔斷板。

10月10日，住建部公布數(shù)據(jù)表示，截至9月底全國保障性安居工程已開工986萬套，開工率超過98%。其中僅9月份就開工118萬套，開工速度同比上升了12%。

記者獲悉，在新建保障性安居工程當中，約40%為公租房，而在2012年及之后的保障性安居工程建設(shè)當中，公租房被確定為重點。

然而，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，已開工的公租房項目當中，很多存在設(shè)計缺陷或建筑問題，面積不超過40平米的公租房如何居住成了值得關(guān)注的問題。

尷尬的戶型

記者獲悉，北苑家園南區(qū)保障房主要有三種戶型：A1戶型，室內(nèi)使用面積22平方米，建筑面積34.5平方米。只有一臥室，僅僅可放一床一桌，廁所與廚房面積都在2平方米左右，有個不到半平方米的小陽臺。

另一種為B1戶型，二居室，使用面積29.83平方米，建筑面積46.78平方米，一臥室5.34平方米，一廚房3.76平方米，一衛(wèi)生間3.24平方米，過道有4.72平方米，可以放下一張1平方米的方桌，陽臺1.2平方米。

還有一種是B2戶型，二居室，使用面積28.61平方米，建筑面積44.86平方米，臥室5.71平方米，陽臺1平方米。

該項目建設(shè)單位北京城建（600266）興華地產(chǎn)有限公司的宣傳部負責(zé)人告訴記者，8號樓總建筑面積 32161.83平方米，其中一居室44到53平方米不等， 兩居室63.42平方米，總共557戶，兩居室112戶，其它為一居室。

洲聯(lián)集團（WWW5A）五合國際副總嚴濤分析稱，北苑家園項目還是在公租房面積規(guī)定出臺之前的保障房項目，戶型面積還有較大者，但是整體看來，居住面積仍然很拘束。按照正常居住需求來說，2口人的保障房使用面積要有20平米，3口人的要在28平米左右。

“以深圳保障房為例，不足48.63平面建筑面積的戶型做兩居室，凈使用面積只有28平米，使用率低下。如果在戶型內(nèi)再有些面積浪費，必然會出現(xiàn)坐在馬桶上，臉貼到對面墻上的狀況，”嚴濤表示，保障房設(shè)計的問題在其他城市更多，五合國際曾幫多個城市設(shè)計保障房項目，對此類情況見慣不怪。

“公租房多為高層建筑，40平方米的建筑面積，可使用空間實際約25平米，通常可以做一室一廳一廚一衛(wèi)或一廚一衛(wèi)的零居，這種居室配置通常是2人居住，”嚴濤表示，但是很多時候因為圖紙設(shè)計不科學(xué)或者施工問題導(dǎo)致公攤面積增大，導(dǎo)致40平米的公租房使用面積很多時候不足20平米。

嚴濤表示，以日本、新加坡等地為例，公租房的標準通常以戶型使用面積（日本面積單位 “畳”）為依據(jù)，不會因公攤面積變化而有過多水分，且租戶在入住時也能夠比較準確的驗證實際尺寸與設(shè)計尺寸有無誤差，比較合理。

“通常高層建筑布局經(jīng)濟合理的話，得房率在80%-85%左右，建筑面積為40平米的住宅，刨去公攤面積，套型面積應(yīng)當在32-35平米左右，再剔除套型面積所有墻體面積及保溫面積（由于是小戶型，一般這個比例偏高，約20-25%），實際凈使用面積應(yīng)該在25-27平米左右。這個凈使用面積對于一室一廳稍有些富余，對于兩室一廳的住宅，又明顯稍顯不足，因此是比較尷尬的一個數(shù)字。”嚴濤如是說。

就差幾平米

“我們不知道為什么規(guī)定在40平米，因為這是一個整數(shù)嗎？”某設(shè)計院負責(zé)人電話中告訴記者，他不認為公租房確定40平米的戶型面積是科學(xué)的，應(yīng)該因地制宜。

40平方米的界定，已令到眾多專業(yè)的住房設(shè)計人員束手無策。在首屆中國保障性住房設(shè)計競賽征集的方案中，為滿足面積限定的要求而造成不合理的設(shè)計頻頻出現(xiàn)。

“廉租房不能真的‘廉’，保障房不能僅僅‘保’。”在中國首屆保障性住房設(shè)計競賽的評審專家總結(jié)會上，北京工業(yè)大學(xué)建筑技術(shù)科學(xué)部主任王樹京如是說。

“有時就差那么2~3平方米。”中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計研究中心總工程師張播表示，小戶型的設(shè)計空間本就不大，特別在單元組合設(shè)計當中，難免會出現(xiàn)個別戶型需要“以面積換功能”。

嚴濤說：“保障房住宅只設(shè)計一個衛(wèi)生間，而居室內(nèi)往往多人共用一個衛(wèi)生間，可以參考日本的分體設(shè)計：即座便器、洗手臺和淋浴間分開在三個相對獨立的小空間內(nèi)，在衛(wèi)生間使用頻繁的時段，就不用一人使用，全家等，衛(wèi)生間的面積會因此略有增加，但會為使用提供較大便利。目前采用衛(wèi)生間分體設(shè)計的保障房不足總量的5%。”

中國建筑（601668）標準設(shè)計研究院院長孫英表示，保障房設(shè)計應(yīng)考慮其將來退出問題，當保障需求到達某個不再增長甚至下降的體量后，或是人們對居住功能有了新要求，保障房可改造成商品房向社會出售，或改造成老年公寓等社會功能型住宅，由政府持有利用。

嚴濤則認為，因為推入市場作為商品住宅，40平米的住宅面積顯然不是十分理想，所以一方面在戶型的搭配上可以考慮戶型之間可分可合的需求，以滿足家庭人口變化帶來的需要，另一方面在規(guī)劃社區(qū)停車數(shù)量上需要有長遠的計劃與安排。