一個月前，包頭最大的房企老板魏剛選擇上吊自殺，以此結束高利貸帶來的資金鏈壓力——其正在開發建設的項目中數棟高層陷入停滯，成為一片尚未封頂的爛尾樓。
在游資蜂擁的包頭、鄂爾多斯房地產市場，[注冊薩摩亞公司流程]這樣的爛尾項目只是冰山一角。
目前，包頭的240個在建項目中，約有90%陷于停工，幾十個塔吊安靜地停在原地。這些停工的項目中，因為房企老板跑路而造成的爛尾比例大約在15%。在樓市曾經極度紅火的鄂爾多斯，去年有2000萬平米的開工項目，今年幾乎全部停工。
呼包鄂三市近幾年借力采礦業，借勢全國房地產市場，發展速度十分強勁。其背后，是游資、高利貸在房地產市場的單一押注。
隨著國家在房地產市場的限貸和限購調控，去年下半年，包頭和鄂爾多斯的住宅銷售市場關閉。持續的滯銷局面，終于拖垮了靠高利貸維系的房企資金鏈。
幾年前，全國房地產投資過度，開發過剩，給城市經濟發展帶來的后遺癥正在逐步顯現。這些投資過剩、遭遇房地產崩盤危機、經濟需戰略轉型的二三線城市，究竟會受到哪些影響？
冰山一角
包頭中鐵房地產開發有限責任公司市場部部長陳德營說，“受魏剛事件的影響，整個包頭6月的房地產市場銷售量已經受到嚴重影響，其實所謂的銷售量，也只是針對幾個尚且還有動靜的項目而已。現在包頭大約240個項目中，只有恒大、中鐵、保利、三江（杭州三江國際置業集團有限公司）這些大的房企還在動工，其他的項目都已經停工”。
[注冊薩摩亞公司要求]按照包頭市的公開數據，截至2012年4月，包頭市全市房地產項目在建規模2414.3萬平方米，前4個月共竣工房地產項目為196.2萬平方米，占總建項目的8.12%。
盡管包頭依托當地的實體經濟，房地產開發建設相對理性，但是在大環境下也不能獨善其身。業內人士介紹，在游資過多的包頭，當地的房地產開發企業，自有資金的比例只有10%~20%，更多資金來源于高利貸借貸。按照包頭市住房保障和房屋管理局的資料，包頭現有開發項目的房地產開發企業共198家，其中公示的房地產開發二級資質為14個。
由于沒有資金實力，再加上銷售停滯，一些包頭房地產老板開始“跑路”。據當地一位開發商介紹，這個比例要占到10%~15%。開發商“跑路”，項目不能按時交房，集體追要房款的情況多次在包頭出現。
曾經引發延遲交房風波的萬和城，由當地開發商九合置業公司開發。《財經國家周刊》記者到達項目現場的時候，總建筑面積達70萬平米的項目沒有售樓部。建好的房子前垃圾一片。
物業辦公室的售樓人員告訴記者，一期建好的房子7月1日就要交房，但對于二期的交房時間，4個售樓人員說法不一，甚至自相矛盾。記者在采訪的時候，正好碰到一個“自認為很倒霉”的張女士，她說自己原來在包頭中冶置業開發的番茄社區買了房，后來因為那里延期一年交房，就買到了萬和城，結果不久就聽說這個老板卷款跑掉了。
針對包頭的停工項目，包頭市房管局信息中心主任魏宇雷說，像魏剛這樣的停工項目只是少數，至于存在的其他停工項目，原因主要為項目正處于冬歇期，由于包頭地理位置原因，冬歇期的時間一般是從每年的11月到第二年的5月初，因此開工的項目可能會偏少。
二三線危機
作為內蒙古的首府，呼和浩特市的情況也并不樂觀。據當地一位房地產業內人士介紹，呼市目前約有100多個在建房地產開發項目，正在開工的都是以前的續建項目，即已有客戶預訂，必須要交房的項目。
呼市房管局稱自去年就不再對媒體和社會公開相關的數據。而據不完全統計，目前呼市的商品房總量在1000多萬平米的建筑面積，人口總量約為200多萬。上述業內人士說，盡管呼市有一定的流動人口，但消費人群有限，每年的銷售面積保持在140萬平米左右。如果停止新建項目，呼市的現有商品房約需要6年來消化。
《財經國家周刊》記者調研期間，正值端午。為了消化現有存量房，呼市不少樓盤開始優惠促銷，打折力度不一，其中不乏恒大、中海等大型房地產商。
中海地產自2010年3月進入呼市以來，先后開發了5個項目，在國家限購的環境下，正在通過高開低走策略和以價換量，回籠資金。
與之相比，已陷入鄂爾多斯金融危機泥潭的星河灣項目，這次似乎打了一個死結。
盡管星河灣項目已于今年3月完全復工，但在業內人士看來，表面上的復工和解套，實際上可能會越陷越深。
根據統計，從2011年7月份開盤兩個月內，星河灣已經投入資金100億元，但同期獲得的銷售收入不足投入的五分之一。從今年5月份開始，星河灣就開始了一系列的降價措施。但在目前的形勢下，原來的目標群體部分深陷高利貸漩渦，已經沒有充裕資金購買此類高端住宅。按照規劃，40棟高端住宅將和奢華的園林于2013年年底完工。如今，除了正在開工的40棟高層，其余大面積的土地還是原始土地。
目前，在鄂爾多斯新建的2000多萬平米的住宅開工量中，尚在開工狀態的樓盤僅有4個。鄂爾多斯當地一位開發商告訴記者，從2006年至今，鄂爾多斯已經有過億平米的開發量， 2011年開工建設2000萬平米，2010年為4000萬平米，2009年為3200萬平米，人均保有住宅量已經達到50平米。
除了住宅市場，在當地金融危機影響下，鄂爾多斯外地人口的驟減和當地人消費能力的降低，也使得多數商業廣場選擇“關門大吉”，還未竣工的王府井商業廣場早已停建。
包頭和鄂爾多斯房地產市場，[薩摩亞公司章程]或許是二、三線城市房地產投資過剩、庫存積壓的縮影。
今年5月，因對公務員購房實行現金補貼而進入公眾視野的遼寧營口，房地產供應量遠大于需求量。據2011年底的統計數據顯示，營口市新竣工和存量的住宅面積總量已達4800萬平方米，如果按照每套房面積為100平米和每3人擁有一套住房來計算，未來營口市需要增加近150萬的人口，才能消化掉現有的住宅存量房，而目前營口市的人口總量僅230萬。
近日，媒體曝出在河北唐山，開始出現多個項目停建或者緩建的現象，在調控的重壓之下，當地由于資金鏈發生斷裂的中小開發商不在少數，原來開盤即被搶購的樓盤，現在工地上十分冷清。
在長沙，自去年下半年以來，已經9個項目的房企老板因資金壓力而“跑路”。全國房地產經理人聯盟副秘書長、地產研究員金承龍表示，因老板“跑路”而出現的爛尾項目，在全國其他二三線城市也在發生。
除去住宅地產，二、三線城市中商業地產的投資過熱也不容忽視。
在成都，已經開工建設的商業綜合體已經達到150個，未來還將增加1000萬平米的商業面積。在沈陽“金廊工程”的核心部位青年大街，按照規劃到2013年將建有近200棟、總建筑面積近1600萬平方米的商業大樓，其中由浙江華豐集團開發的商業廣場因為資金緊張，已經不能按照規劃復工。
“救市”出路
今年以來，各地方政府接連對限購政策微調，6月關于樓市回暖的聲音也逐漸增強。作為內蒙古的行政中心，呼和浩特市在以價換量的力促下，3月到5月，商品房的網簽量從1054套、1197套升至1203套，呈現小幅上漲。
這樣的小幅上漲難以改變爛尾之憂，包頭和鄂爾多斯樓市依然無明顯回暖的跡象，一批資金沉淀在不動工的“不動產”上，企業的銷售收入停止了循環。
對于這些停工的項目的出路，包頭市房管局認為，可以通過進一步的融資重新開工，或者通過兼并重組，將這些待建項目進行兼并處理。
按照呼市房管局的公開資料，呼市2012年房地產新開工總量，由2011年的661萬平方米調整為400萬平方米，以規避房地產供給過剩。一位呼市的房地產業內人士說，如果企業實在受不了，也可以將房子賣給政府，政府用來做保障性住房，政府到時候將土地款退回給開發商，再按照建筑成本回購房子。
2月28日，鄂爾多斯市政府聯合當地財政局、發展和改革委員會、金融工作辦公室、煤炭局等多部門，頒布實施了《鄂爾多斯市人民政府關于加強房地產市場調控促進房地產業持續健康發展的意見》，其后，又在5月份出臺了21條措施，其中力爭新建項目6月底全部復工；特別支持煤炭、羊絨行業商品存貨貸；發展裝備制造業；規范發展民間借貸等。這樣的鼓勵政策短時間內能不能見到效果尚待觀察。
內蒙古社科院研究所所長于光軍認為，以前鄂爾多斯認為金錢可以買到現代化，但是現在看來存在許多難題，原因有兩個：一是在我國人口負增長的大環境下，鄂爾多斯人口增長不易；二是經濟發展水平滯后，高端智慧化服務不足，吸納外來人口的能力不夠強。
關注全國商業地產的中國商業聯合會專家委員董利認為，盡管國家在利息、利率等宏觀金融政策上放寬松，但是鄂爾多斯的情況只能等待城鎮化逐步地自我消化。
不過，也有業內專家認為，從全國角度看，這種投資過剩只是表面現象，真正的問題在于開發結構、銷售機制和定價水平。只要堅持國家調控政策，逼著開發商去改價格、改結構，未來這些看起來投資過剩的住房就有出路。現在市場上真正的僵局還沒有打破，如果中央能堅持調控政策，真正的時刻必然到來。到時，房地產開發商為了生存收縮盈利空間，普遍降價，商品住宅會有望迎來春天。
樓市回漲萌動
“穩增長”的系列政策，成為樓市回暖的救命稻草。
7月2日，中國指數研究院公布報告，6月全國100個城市新建住宅平均價格環比5月上漲0.05%，結束了自2011年9月份以來的連續9個月的環比下跌態勢。全國100個城市有45個城市環比上漲，55個城市環比下跌，與5月相比，6月環比下跌的城市個數減少18個。環比下跌的城市以三線城市居多。
中國指數研究院副院長黃瑜分析，部分樓盤在獲得較好銷售業績后開始取消折扣甚至略調高價格，是6月百城住宅價格環比止跌的原因。
對于樓市的復蘇態勢，中國房地產學會副會長陳國強認為，數據確實說明樓市在回暖，但判定市場回暖需要諸多條件，包括房地產開發投資的指標和購地的表現。近兩個月的回暖源于開發商的以價換量和政策面的微調，多數熱銷樓盤都屬于剛需盤，長期是否回暖還有待觀察。
多位業內人士分析，在房地產調控不動搖的基調下，3、4季度的房價整體趨勢依然是平穩。
中國房地產研究會副會長顧云昌認為，機構的統計數據沒有出乎意料之外，百城房價環比雖然上漲，但接近持平，而且同比還是下降。在房地產調控不動搖的基調下，預計后兩個季度房價還會呈環比持平狀態。
“從目前住建部釋放出的消息也可看到，量升價穩是決策層愿意看到的結果。有消息顯示，住建部已經開始著手匯總分析北上廣深等地的樓市成交數據，對下一階段房價的走勢進行初步評估。如果房價保持穩定，不會繼續出臺針對性的調控措施。”
“房地產調控執行現有政策，短期內不會放松。”住建部政策研究中心主任秦虹表示，因為民間投資渠道依然有限，土地價格仍然高企，支持房價上漲的外部條件沒有改變，調控不能放松。
