民企中駿置業(yè)1.26億收購中石油地產(chǎn)公司

日前，中駿置業(yè)在北京產(chǎn)權(quán)交易所成功摘牌，取得中石油下屬房地產(chǎn)公司北京都市圣景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“都市圣景”）100%股權(quán)，成交價為1.26億元。

“在這個時間點拿下這個項目，表示了我們對北京市場的信心和重視。”昨日，中駿置業(yè)北京公司企劃部經(jīng)理于方興在接受《第一財經(jīng)日報》采訪時表示，未來會將該項目打造成中駿置業(yè)所擅長的高端公寓，“如果一切順利，希望明年能在市場上有所動作”。

后期運作復(fù)雜

一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，央企根本不舍得拿最賺錢的項目出來轉(zhuǎn)讓，出讓的項目大多債務(wù)關(guān)系復(fù)雜。

事實證明，此次中石油轉(zhuǎn)讓的都市圣景便存在著拆遷、債務(wù)、人員安置等歷史遺留問題。

根據(jù)公開資料，作為中石油旗下的全資公司，都市圣景的實際資產(chǎn)是位于北京市西城區(qū)德外大街的一宗約5800平方米的土地，中石油原本打算將其建成一個總建筑面積約3.8萬平方米的商住樓項目——華龍大廈。

有消息稱，華龍大廈項目原本合同約定開工日期是2005年，竣工日期2007年。今年初，都市圣景因未按合同約定期限開工建設(shè)構(gòu)成土地閑置，收到了北京市國土資源局開出的通知，要求其將該項目建設(shè)開發(fā)情況書面報告北京市國土局。

對此，都市圣景方面的解釋是，該地是德外大街最后幾塊未拆除的地塊之一，需要拆遷的居民有60戶，都是上世紀(jì)60年代平房，之所以未能按時開工有眾多原因，其中包括本項目屬于經(jīng)法院拍賣的歷史遺留項目，情況復(fù)雜、拆遷量大、拆遷難度大等。其中，拆遷曾因奧運年不批拆遷許可證而擱置。

而就在都市圣景宣稱已備足資金，并預(yù)計于2010年第三季度開始拆遷后不久，在北京市產(chǎn)權(quán)交易所的公開轉(zhuǎn)讓項目中，該公司便赫然在列。

根據(jù)掛牌公告，此次轉(zhuǎn)讓的包括都市圣景100%股權(quán)及6498.236449萬元債權(quán)，且都市圣景的人員將由轉(zhuǎn)讓方自行安置，掛牌價格為1.26億元。這也成為今年3月國資委出臺非地產(chǎn)主業(yè)央企“勸退令”后，第一個將旗下房地產(chǎn)公司100%股權(quán)予以公開轉(zhuǎn)讓的央企項目。

最終，中駿置業(yè)以底價1.26億元成功摘牌。

“我們本以為會有競爭，但可能大家還在觀望，對于市場的預(yù)期沒有我們樂觀。”于方興表示，1.26億元的價格處于中駿置業(yè)的預(yù)期范圍內(nèi)。

對于該項目拆遷及后期運作的難度，于方興坦言中駿置業(yè)已有所準(zhǔn)備。華龍大廈目前的規(guī)劃建筑面積為3.8萬平方米，1.26億元的成交價折合樓面價約為3316元/平方米。對于這個看似不高的樓面價，于方興表示，更大的成本在于拆遷補償費。“這個地方的拆遷肯定是有難度的，不是國家指導(dǎo)價能夠拆得動的，至少要到指導(dǎo)價的兩倍甚至三倍。”

打造高端公寓

實際上，在國資委的“勸退令”發(fā)布之后，涉及央企退出的房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓數(shù)量正在緩慢增加中。如目前在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓的就有南光(上海)投資公司、中國石油寧夏化工廠分別持有的上海中國石化大廈置業(yè)發(fā)展有限公司52%和48%股權(quán)；國藥集團(tuán)新疆藥業(yè)有限公司持有的新疆邁德勝房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司51%股權(quán)；深圳中建投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有的深圳中建投置業(yè)顧問有限公司100%股權(quán)等4個房地產(chǎn)項目，掛牌總價為2.71億元。

而對于78家央企退出所涉及的項目轉(zhuǎn)讓，包括主業(yè)為房地產(chǎn)的央企、上市房企及民營房企中的不少企業(yè)都表示出了極大的興趣。

花樣年（01777.HK）主席兼首席執(zhí)行官潘軍就曾于日前表示，花樣年正在洽購這些退出企業(yè)的房產(chǎn)項目，將會采用多種形式進(jìn)行收購，“收購的首要條件是要求相關(guān)資產(chǎn)的凈利潤逾15%。”

對此，于方興也表示，央企的轉(zhuǎn)讓是中駿置業(yè)拿地的渠道之一。對于此次收購項目的利潤率，他們測算的結(jié)果也為15%左右。“如果到時候市場好的話可能再高一點，如果市場不好的話最多也就這個水平。”

“拿下這個項目也是我們經(jīng)過全面評估之后才作出的決定，出于平衡成本的考慮，如果價格再高我們也會放棄。”于方興表示，未來中駿置業(yè)準(zhǔn)備將這個項目打造成高端公寓項目，“這也是我們公司比較擅長的。”

此前的2007年，中駿置業(yè)曾在北京CBD核心區(qū)內(nèi)的東大橋區(qū)域開發(fā)了高端公寓“世界城”項目，目前，該項目精裝修現(xiàn)房均價為49000元/平方米。