這的確讓人感受到房地產的一絲涼意。內地因地區差別導致房價趨勢各不相同，在香港，雖然各個地區的房地產價格千差萬別，但是作為整體的房地產市場價格走勢，基本上可以從十大屋苑的成交記錄體現出來。
伴隨上述成交驟降消息的是，在某些傳統的港島屋苑區，一些業主的放盤價格出現了近年來少有的松動，下調的幅度1%~5%不等——與之對應的是，買家的“入貨”需求開始下降，觀望氣氛明顯上升。甚至連香港地產中介口中推高香港樓價的那些內地富人，也變得更為謹慎。
一位常委托筆者了解港島地產價格的廣東朋友在上周末突然來電話，說先不急著看盤了，他們認為可以再等等，再觀望一下。
不少人認為是銀行提升H按幅度帶來的影響，還有一些人認為日本大地震導致許多購房者對房地產價格走勢出現了擔憂。
但實情很可能并非如此。
調高H按乃利益驅動
這里有必要介紹一下H按，它是香港銀行為吸引客戶買樓推出的以銀行間同業拆息(HIBOR)為基礎，外加一個升幅(區間為0.65%~1%)的按揭利率，該方案同時設一個上限，一般是香港銀行提供的優惠利率(P，目前各家銀行在5%~5.25%左右)減去一個固定值(在2%~3%之間)，俗稱“P減利率”。
在低息環境下，H按利率比P減利率優惠很多。若貸款200萬元(港元，下同)30年期，以香港今年初普遍的H+0.65%按揭利率來計算，每個月按揭還款額約為6500元，但其中僅1000多元為利息部分。筆者的一個朋友曾經在2009年期間錯誤地選擇了P減利率而不是H按，結果每個月利息部分多付了近4000元。按貸款200萬元計，首10個月的利息就累計多付了3萬多元。
可以想象，當每個月供房利息只有1000多元的時候，許多人自然會選擇去購買一套可能租金要上萬元的房子來住，許多香港人將此稱為“這是銀行利誘我們買房子”！
但經歷兩年多的低息后，香港各家銀行終于憋不住開始加息了。美國道富銀行的分析師Angela稱，盡管香港的利率要跟住美國利率，但是，在亞洲各國通脹率普遍上升、各國紛紛加息的環境中，香港各家銀行仍有必要采取上調商業貸款利率的做法。“雖然控制不了HIBOR，但至少可以從增加可浮動的部分來調節。有機會賺錢，銀行自然不會放過！”她說。
中原地產聯席董事黃良升在與筆者交流時也認為，此次加息主要是香港銀行出于自身利益的商業考慮。為了爭奪市場占有率，過去兩年，香港大型銀行，如匯豐等首先宣布實施低息政策以吸引客戶。“這些銀行現在達到目的了！匯豐銀行的市占率現在已經達到了第一位。”黃良升說，對于香港各銀行來說，現在是時候“收復失地”了。
“價格戰使得一些銀行去年在住房貸款這部分都虧了本，所以，現在又是大銀行帶頭提高H按，賺回利潤。既然它們已經成功地占有了市場，就不用再采取低息政策搶客了。”
有些看法認為，此次香港銀行調高H按是因為銀行不看好后市，筆者認為并非如此。事實上，如果有心留意的人會發現，香港的銀行早在去年便開始了H按的加息幅度，但一直到今年預算案之前，樓價一直處于干升狀態。目前最早退出拆息政策的是恒生銀行，該行早在去年11月便隨同渣打銀行調升了按揭利率。而當時恒生銀行發言人表示，利率政策的調整是因為市場對資金需要有所增加，“與按揭業務和樓市風險無關”。
港二手房量跌價未跌
在銀行提息之后，上周末發生的日本大地震似乎給熾熱的香港樓市又增加了降溫的理由。進入本周，香港二手房市場出現急劇萎縮。有地產經紀介紹說，在屯門前日甚至出現了一宗放棄訂金的案例，準買家損失10萬元離場。“因為這位買家認為未來房價會下跌超過10%。”這位經紀朋友說。
遺憾的是，以筆者所見，香港二手房的成交價幾乎沒有下跌。盡管有香港媒體披露，一些賣家自動降價，幅度高達4%~5%，但筆者在認真研究后發現，這些賣家原先的叫價便過于強硬，有的比市價高出30%，這樣的價格即使現在回調5%，仍然高于市價。這顯示賣方仍然不為市場氣氛所動。
賣方信心仍足的另一例子是近期的放盤量大大減少，一些較好的房源議價空間仍小。在太古城附近，地產中介王先生說，一旦價格真的下跌，好房源會封盤不再出售。事實上，近期一些好房源一掛出便被長期投資者搶購一空。“很多人拿來收租，有人一口氣買下數個樓盤。”他說。
房源的減少，辛苦了那些房地產中介公司——他們紛紛出招吸引賣家提供盤源。在大型屋苑太古城附近，一些中介打出了放盤即送超市現金券100元的廣告；在靠近深圳的粉嶺區，有一家大型的地產商甚至自降傭金，提出“業主半傭”的口號，以吸引業主前來放盤。
在過去幾個月中，香港樓市的確出現了一些極有趣的事情。額外印花稅出臺之后，短炒風的確被打壓了下來，但是，樓價依然堅挺。在香港財政司司長曾俊華第一次提出預算案之后，香港樓市不跌反升，出現了一個“小陽春”行情。一些地產商紛紛拿出手中的新樓盤放售，民眾的反應也相當“熱情”，時常在報章上看到一些買家大贊某某新盤價格便宜又劃算的報道。
“在過去3個月里，香港樓價升了近一成。港島區的樓價甚至超過了1997年高位，這太瘋狂了！”黃良升說。以他個人對香港房地產市場多年的研究經驗來看，一般樓價和成交量通常是同一方向變化的，如果出現了像目前這樣的價升量跌的情況，肯定是其中一項出了問題。“通常都是價格出了問題！現時香港樓價明顯被炒高了，所以成交量追不上價格的走勢。”
所以，日本大地震也只不過是市場拿來說事兒的一個“噱頭”罷了，地震跟香港樓市關系非常小，現在成交量下跌的根本原因還是樓價太高。
從現狀來看，市場對于樓價的看法已經出現了兩極分化的趨勢，究竟誰會勝出？或許還要拭目以待。
一直期待香港特區政府大力調控房價的香港人這周可能會覺得有點解氣了，隨著近期各大銀行紛紛調升了同業拆息按揭的附息幅度(俗稱H按)及浮動上限，一直處于“亢奮”的香港樓市終于出現調整勢頭，有地產中介對筆者說，在本周早些時候，甚至出現了十大屋苑零成交的紀錄。
