萬達集團董事長王健林終于可以長舒一口氣了。6月25日恒力商業地產(00169.HK)發布公告稱，公司買賣協議已完成交割。至此，萬達成功登陸香港資本市場。這是近期又一家建立海外融資平臺的國內房企。
同一天，人民銀行發布公告稱，[香港注冊公司]向部分金融機構提供流動性支持，中國“錢荒”問題似乎看到緩解的曙光。
但在高層的定調下，“調結構”成為銀行未來半年的工作重點，流向房地產行業的銀行資金預計將受到進一步控制。
因而此時此刻，對于房企而言，盡快建立一個功能健全的海外融資平臺，已關乎生死。
買殼登陸香港資本市場
國內最大的商業地產公司有了另一條融資通道，這對萬達未來的發展至關重要。
早在6月17日，恒力已經舉行了特別股東大會，以100%支持率投票通過更名為“萬達商業地產”的議案。6月25日，恒力和萬達的買賣協議完成交割，萬達成為恒力地產18.56億股股份的持有者，占恒力全部股份的65%。
這意味著，國內最大的商業地產公司有了另一條融資通道，這對萬達未來的發展至關重要。
從2012年5月下旬至今這一年多的時間里，萬達僅僅在國外擴張的投資額已接近72億美元。包括26億美元收購全球第二大院線AMC，30億美元投資俄羅斯旅游業，3.2億英鎊并購英國圣汐游艇公司，7億英鎊在倫敦建設超五星級萬達酒店等。[注冊美國公司]
在國外一擲千金的同時，萬達不忘在國內各城市跑馬圈地，截止到2012年萬達廣場已開業67座，持有的物業面積達1290萬平方米，規模居全球第二。
根據該公司早前宣布的計劃，預計到2014年全國將共計有110座萬達廣場開業，屆時萬達持有的物業面積將達到2300萬平方米，全球第一。再加上萬達在大連、南昌、哈爾濱等地的旅游項目，簡單統計萬達國內2013年的投資額也超過千億元人民幣。
與四處出擊的擴張相比，萬達的融資渠道甚為單一，王健林自稱，萬達資金來源有三個渠道：自有資金、銀行貸款以及部分物業預售。
由于萬達并非上市公司，它究竟賣了多少房、收回多少錢，難有第三方數據。據其公布的數字顯示，2012年萬達集團收入1416.8億元，同比增長34.8%。但這肯定不足以支撐萬達近1500億元的投資額。
銀行融資渠道日漸式微
一旦萬達商業項目出租下降，又或者銀行貸款受限，萬達將面臨資金鏈斷裂的危險。
萬達模式簡單概括就是“以售養租，以現金流滾資產”。也就是通過住宅、公寓的銷售來獲得現金流滾動開發，最后持有高檔酒店和購物中心運營。
由于萬達有著院線、零售百貨、酒店等產業，以及良好的商家脈絡，通常萬達廣場在起步階段就能迅速填滿商場。良好的商業配套加速了萬達住宅、公寓的銷售，回籠的資金又反哺商場租金以及下一個投資項目，萬達看似擁有良好的商業循環模式。
而這一切的前提是，萬達需從政府手中獲得低價土地，再抵押給銀行獲得貸款，快速將項目建成。
這一切都依賴于萬達高周轉率的基礎上，一旦萬達商業項目出租下降，又或者銀行貸款受限，萬達將面臨資金鏈斷裂的危險。2012年下半年萬達在武漢以及一些二線城市的項目，就出現出租率下降的情況。
同時，銀行貸款能否一如既往地下來也存在變數。[美國公司注冊]6月19日李克強總理主持國務院常務會議上，明確提出要優化金融資源配置，用好增量，盤活存量，更有力的支持經濟轉型升級。
在業內人士看來，這將是貨幣政策調控的新思路，實際要解決資金分布的問題。未來流向房地產的銀行資金將進一步受限。這種情況下，再搭建一個融資平臺，更利于緩和繃緊的萬達資金鏈。
與萬達計劃相仿的房企不在少數，6月17日，朗詩集團花費8.63億港元收購了香港上市公司深圳科技63.4%的股份。據克爾瑞的統計顯示，2013年以來已先后有7家國內開發商在香港買殼。
這也是無奈之舉，A股市場早早地對房企關上了融資大門，絕大部分開發商的資金來源只有銀行與自籌兩條路子，而所謂自籌當中的銷售回款，又有大部分源于銀行的購房按揭。
2010年銀行嚴控住房按揭之時，購房者的住房按揭款遲遲未能到達開發商的賬戶，這也曾令開發商苦不堪言。受“錢荒”沖擊，廣深以及眾多二線城市的住房按揭利率普遍在九折以上，部分股份制銀行甚至暫時擱置了住房貸款的辦理。
在資源有限的背景下，開發商源于銀行的資金肯定大受影響。這導致開發商的融資不得不更傾向于信托以及影子銀行，在2012年償還高峰時，有一些開發商的信托產品無法兌現，讓房地產信托增長速度有所減弱。
避災海外融資平臺
除了一眾房產龍頭外，一批中小房企也希望通過買殼達到曲線上市的目標。
正因如此，國內大大小小的開發商不得不拼命買殼，搭建海外融資平臺。
但按照現有的限制條件，買殼更類似于長線投資，買殼上市而后成功融資的案例并不多。根據香港上市規則，在買殼后24個月內，殼公司收購某項資產的資產比例、盈利比率、收益比率、代價比率以及股本比率任意一項指標超過100%，都將構成非常重大的“收購事宜”，要求按IPO規則處理。這就意味著買殼上市短期內很難通過注入資產，增發融資。
但也有反例，2013年3月，在香港借殼只有8個月的萬科宣布，通過相關萬科發行8億美元5年期定息債券，且年利率僅為2.7%。這是萬科5年來首次從公開市場成功融資，其資金成功之低，讓王健林等人甚為艷羨。“珠玉”在前，包括萬達在內的借殼龍頭都躍躍欲試。
其實除了一眾房企龍頭外，一批中小房企也希望通過買殼達到曲線上市的目標。
“這些房企想要復制萬科的成功案例就難得多。”香港匯通金融的合伙人梁德彪表示，海外投資人看重的是萬科龐大的國內資產，加上現在通過香港上市的國內房企數量已經相當大，中小房企想要得到投資人的青睞，需要有非常突出的經營特色。
另外，從流程上看，雖然房企已經買下了香港殼公司，但要實現資產出境再注入香港殼公司才有可能獲得股權融資的可能。根據商務部《境內企業資產出境限制》10號令規定，境內公司、企業或自然人以其在境外合法設立或控制的公司名義并購與其有關聯關系的境內公司，應報商務部審批。
既然買殼融資充滿變數，為何一些中小房企依然趨之若鶩？“起碼以后可以通過海外銀行、債券等多渠道融資，不再受制于國內的金融系統。”一位在香港聯交所等候上市超過兩年的房產商言道。
